Periódico del Sur Inmobiliario

El Santander ha vendido un edificio de su fondo inmobiliario en el madrileño Paseo de la Castellana por importe de 23,8 millones de euros, un 14% por debajo del precio de tasación, informó hoy la entidad a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Se trata de la primera venta de un inmueble realizada por dicho fondo después de que el banco que preside Emilio Botín informara a la CNMV de la suspensión de los reembolsos del fondo ‘Santander Banif Inmobiliario’.

Castellana Gestión Patrimonial ha adquirido el inmueble en el Paseo de la Castellana número 13 de Madrid por dicho importe, inferior en cuatro millones de euros a la valoración del edificio en su último informe de tasación, de 27,8 millones.

El fondo ‘Santander Banif Inmobiliario’ compró el edificio por 19,7 millones de euros, con lo que ha obtenido unas plusvalías sobre coste con la operación de cuatro millones de euros, lo que se traduce en un 20%. El inmueble, destinado al arrendamiento, cuenta con una superficie aproximada de 5.620 metros cuadrados.

El Santander informó el pasado lunes a la CNMV de la suspensión por un periodo de dos años el reembolso del fondo de inversión ‘Santander Banif Inmobiliario’ después de que sus partícipes solicitaran reembolsos por importe de 2.617 millones de euros, lo que representa el 80% del patrimonio del mismo a finales del pasado mes de enero.

Como el fondo carece de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago, el Santander congela los pagos con el fin de generarla a través de la enajenación de activos, decisión que inscribe en la adecuada defensa del interés general de los partícipes.

Este fondo inmobiliario es el mayor de España, al englobar el 45% de la inversión total, según los datos de la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones (Inverco) a los que tuvo acceso Europa Press.

El fondo cuenta con un patrimonio de 3.265 millones de euros al cierre de enero de 2009, lo que supone cerca de la mitad de la inversión total en fondos inmobiliarios en el mercado español, que se eleva a 7.254 millones de euros.

En cuanto al número de partícipes, integra a 51.381 inversores, lo que significa el 38% del total de 135.351 partícipes que permanecen en los nueve fondos de inversión inmobiliaria existentes en el mercado español.

Fuente: Periodista Digital.

Santander cerró ayer la primera venta de activos de su fondo Santander Banif Inmobiliario, que congeló a reembolsos el pasado lunes. La gestora ha clausurado la operación por 23 millones de euros, un 17% por debajo de su precio de tasación.

La gestora inmobiliaria de la entidad financiera, Santander Real Estate, vende uno de sus inmuebles de oficinas de Madrid, situado en el Paseo de la Castellana número 13, a una sociedad familiar llamada Castellana Gestión Patrimonial.

La gestora ha cerrado la operación por 23 millones de euros, un 16% por encima del precio de adquisición en 1999. Sin embargo, Santander ha tenido que desprenderse del edificio por cinco millones menos de los que vale en mercado. Según la tasación que está realizando actualmente Tasamadrid sobre los activos del fondo, el inmueble de Paseo de la Castellana vale casi 28 millones de euros, algo más de un 17% por encima del dinero que ha recibido Santander con la venta.

Por si fuera poco, el último folleto del fondo Santander Banif Inmobiliario valoraba el edificio del centro de Madrid en más de 33 millones de euros, diez millones más de lo que ha pagado Castellana Gestión Patrimonial.

Estas cifras muestran lo difícil que es cerrar operaciones en el actual entorno de desaceleración económica y pinchazo de la burbuja inmobiliaria, a no ser que se hagan con un gran descuento.

Precios con descuento
El edificio de Paseo de la Castellana 13 cuenta con más de 5.500 metros cuadrados destinados a oficinas y, según las últimas cifras de Santander, estaba ocupado en más de un 90%. La entidad ha vendido el inmueble a un precio ligeramente superior a los 4.000 euros por metro cuadrado. Aunque es difícil hacer estimaciones, las viviendas situadas por la zona se venden actualmente en torno a los 5.000 euros por metro cuadrado.

Santander Banif Inmobiliario está obligado a desprenderse del resto de activos durante los dos próximos años, después de que el pasado lunes tuviera que congelar el fondo a reembolsos ante las peticiones masivas de salida de sus clientes. Los partícipes de este producto han dado orden de reembolsar el 80% del fondo, 2.600 millones de euros, durante las últimas semanas.

Para dar solución a esta situación, Santander se ha comprometido a llevar a cabo “un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de realizarlos en el menor plazo posible que sea compatible con la mayor diligencia y el interés de los partícipes”, según comunicó la gestora a la CNMV.
En el caso de que transcurridos dos años, el 1 de marzo de 2011, Santander no haya sido capaz de atender todos los reembolsos, la gestora iniciará la liquidación del fondo.

Principales activos
Entre los principales activos del Santander Banif Inmobiliario figuran el Centro Comercial Plenilunio, uno de los mayores centros comerciales de Madrid; y el edificio España, uno de los rascacielos más representativos de Madrid, del que compró un 50% a Metrovacesa en 2005 por 134 millones de euros.

Su cartera está formada principalmente por viviendas en alquiler, que representan el 67% de su patrimonio. Oficinas y locales completan su cartera. Geográficamente, la mayor parte de sus inversiones se encuentran en Madrid, con un 66% del peso del fondo. Además está presente en Barcelona, Valencia y otras 18 ciudades españolas.

Desde Inverco no descartan que otros fondos inmobiliarios españoles puedan congelar los reembolsos como el Santander Banif Inmobiliario, si aumentan las solicitudes de salida de los inversores.

Fuente: Expansión.

La retasación final, a primeros de marzo.

Los 51.381 partícipes enganchados en Santander Banif Inmobiliario que hasta el 27 de febrero pueden decidir si venden sus participaciones tendrán que hacerlo a ciegas. Es decir, sin conocer cuál es la nueva tasación definitiva de los activos del fondo, que se hará pública en la primera semana de marzo y que ha provocado que ya haya peticiones de reembolso por el 80% del patrimonio.

Tasamadrid, la firma que ha sido encargada de volver a evaluar los activos del fondo, terminará su trabajo a finales de mes. La nueva tasación será la que refleje el valor liquidativo del fondo el 28 de octubre -ese día es sábado-, pero esa cifra no se conocerá hasta la primera semana de marzo.

Por lo tanto, los inversores propietarios del 20% del patrimonio del fondo que todavía pueden decidir si venden antes del 27 de octubre -el resto, el 80%, ya han dado la orden de reembolso- deberán hacerlo sin toda la información.Porque en la rentabilidad de enero del fondo, un 4,21% negativa, ya estaba recogida una parte de la retasación de activos. Desde Santander tan sólo se reconoce que el ajuste de valoración será significativo, pero no se avanzan porcentajes.

Fuentes cercanas al banco ya dan por hecho que la cifra de peticiones de reembolsos va a ser muy superior a los 2.617 millones de euros contabilizados hasta ayer por el fondo. El cierre durante dos años de la posibilidad de vender y el reconocimiento del grupo que preside Emilio Botín de que no puede hacer frente al pago de la totalidad de los importes requeridos va a provocar una segunda oleada de peticiones de reembolso. En juego están los 3.266 millones de euros de patrimonio del fondo. Quienes decidan no solicitar el reembolso de sus participaciones deberán esperar hasta la ventana de liquidez que se abrirá en octubre de 2011.

Las referencias más cercanas no son nada halagüeñas para Santander. BBVA también canceló los rembolsos en su fondo BBVA Propiedad el año pasado para proteger a sus partícipes del deterioro paulatino del sector inmobiliario. Para hacer frente a las peticiones de reembolsos, el banco con sede en Bilbao ha tenido que invertir 1.661 millones de euros. El resultado es que ya es el propietario del 95% del fondo, que ya apenas cuenta con 3.000 partícipes. Ahora, con el sector inmobiliario aún más dañado y la retasación pendiente, lo razonable es que el porcentaje de peticciones de reembolso no se quede por debajo del sufrido por el segundo banco español.

Las cifras son demoledoras. Si Santander siguiese la misma estrategia que BBVA y recomprara las participaciones para salvar los activos del fondo -es decir, para no venderlo- tendría que afrontar comprar por valor de más de 3.000 millones de euros. Es decir, más que las pérdidas generadas para sus clientes por los productos estructurados de Lehman o el fraude Madoff.

Golpe para el sector

La decisión de Santander supone un golpe mayúsculo en la línea de flotación del sector de los fondos inmobiliarios españoles. Por primera vez desde su nacimiento, estos fondos han presentado al cierre del mes de enero números rojos. Frenta a la ganancia media que todavía mostraban en diciembre, la caída en el primer mes del año es del 0,11%. La mitad de los fondos ligados al ladrillo están ya en pérdidas en los doces últimos meses. Los algo más de 3.200 millones de patrimonio de Santander Banif Inmobiliario representaban al cierre de enero el 45% del total del sector.

La crisis de los fondos inmobiliarios ha dado ya la vuelta al mundo. Los alemanes han sufrido especialmente, y entidades como UBS, AXA o Morgan Stanley se han visto afectadas. La última bloqueó a finales del año pasado las ventas de participaciones en su fondo P2 Value Fund, que invierte en inmuebles comerciales y residenciales en Europa Estados Unidos y Asia.

Uno de los mayores hándicap de los fondos de inversión inmobiliarios es que no tienen liquidez diaria ya que sus activos -alquileres, oficinas o centros comerciales- que componen su cartera no pueden ser liquidados con rapidez, exigen períodos de inversión altos y, en estos momentos, están sufriendo ajustes de valoración por la crisis económica en general y la inmobiliaria en particular. Para atender a los reembolsos, los fondos inmobiliarios han mantenido tradicionalmente parte de sus activos en liquidez. Pero las salidas masivas de inversores ávidos de cash han reducido estas reservas a la mínima expresión.

Fuente: Finanzas.