Periódico del Sur Inmobiliario

Por segunda jornada consecutiva, los ‘cazagangas’ centran sus miras en inmobiliarias desplomadas en los últimos tiempos y con escaso free float. Metrovacesa releva hoy a Reyal Urbis con subidas desorbitadas en bolsa. En su rally repite el 100%, y ‘calienta’ al resto del sector, pese a que UBS reitera hoy su “perspectiva negativa” sobre el sector español.

En la jornada de ayer, Reyal Urbis partía con un desplome en el acumulado de 2009 superior al 70%, el mayor de todo el Mercado Continuo. Unas horas después, sus títulos llegana a superar el 100% de revalorización, antes de cerrar un 79% al alza.

En la jornada de hoy, Metrovacesa partía con un desplome en el acumulado del año del 66%. Mediada la sesión, sus títulos destacan al frente del Mercado Continuo, con un rebote que alcanza también los tres dígitos, un 101,78%, hasta los 25 euros. Pese a todo, en 2009 todavía acumula unas pérdidas del 38%.

Reyal Urbis, cerca del cierre de la sesión de ayer, aclaró, “a requerimiento” de la CNMV, que no tenía ninguna explicación para justificar este rally: “No tiene constancia de la existencia de ningún hecho o circunstancia que justifique la evolución de la cotización de las acciones de la sociedad en el día de hoy”.

Sin mediación aún de un comunicado a la CNMV, ni de noticia relevante sobre la empresa, Metrovacesa se convierte en la estrella de la bolsa española de la sesión de hoy, sólo tres semanas después de que los auditores de Deloitte pusieran en duda la viabilidad de la inmobiliaria.

Previamente, el 20 de febrero, los bancos acreedores de la compañía confirmaron a la CNMV la toma del control de su accionariado, al tomar un 65% del capital como pago de parte de la deuda. Desde entonces, en menos de tres semanas, las acciones de la inmobiliaria habían perdido más de la mitad de su valor, al pasar de los 27,80 euros a los 12,39 del cierre de ayer.

Tanto Metrovacesa como Reyal Urbis son valores poco líquidos, con un reducido free float, una de las circunstancias que pueden fomentar en mayor medida la volatilidad en su cotización, y las compras especulativas.

Efecto contagio
El despertar bursátil de estas dos compañías ha animado también la cotización de otras empresas del sector. En el Mercado Continuo, a media sesión, las inmobiliarias copan las seis mayores subidas de la jornada.

A Metrovacesa y Reyal Urbis (que amplía hoy otro 11% su remontada bursátil), se unen los repuntes de Parquesol (+26%), Renta Corporación (+17%), Inbesòs (+11%), Colonial (+8%) y Realia (+7%).

Los analistas, más que escépticos
Justo un día después de que Reyal Urbis sorprendiera con una revalorización superior al 100%, los analistas de UBS han emitido un informe muy poco alentador sobre la compañía inmobiliaria.

El banco suizo ha rebajado, más de la mitad, su precio objetivo, desde los 3,30 euros por acción anteriores hasta los 1,60 euros, con una recomendación que se mantiene sin cambio en ‘vender’.

Desde UBS reiteran su “perspectiva negativa” sobre el conjunto del sector inmobiliario español, abocado a menores márgenes tanto en las ventas de viviendas como en las de suelo, como consecuencia de la crisis.

En el caso de Reyal Urbis, destaca además que cotiza con un descuento del 50% respecto al valor de sus activos, un porcentaje que se sitúa por debajo del 70% de media para el conjunto de las cotizadas españolas.

Fuente: Expansión.

El juzgado mercantil número 1 de La Coruña ha dado un primer paso para invalidar el contrato de refinanciación firmado en mayo de 2008 entre la inmobiliaria Martinsa Fadesa y sus 45 bancos acreedores, liderados por La Caixa en calidad de entidad agente del crédito sindicado de 4.100 millones de euros. Dos meses después de firmar aquella novación del contrato de financiación, la inmobiliaria protagonizó el mayor concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) de la historia en España.

En un auto firmado el pasado 8 de enero, el juez ha prohibido cautelarmente a los bancos acreedores de Martinsa Fadesa que se apropien de los activos inmobiliarios que la empresa aportó como nuevas garantías del pago de la deuda refinanciada hace ocho meses. Asimismo, ha ordenado a La Caixa que entregue en el juzgado las copias del contrato de financiación.

Acciones rescisorias
Con esta iniciativa, el juez acepta la solicitud de los tres administradores concursales de Martinsa Fadesa de imponer medidas preventivas para evitar que los bancos se adelanten a la decisión de fondo que tendrá que adoptar el juez respecto a las intenciones declaradas en el informe concursal por los administradores: la anulación del contrato de refinanciación de la deuda de Martinsa Fadesa a través de las denominadas acciones de rescisión y reintegración.

Estos mecanismos están regulados en la ley concursal y contemplan la anulación por el juez de los actos perjudiciales contra el activo de la empresa realizados por el deudor en los dos últimos años antes de la declaración del concurso de acreedores, aunque no haya existido intención fraudulenta.

En el auto del juzgado de La Coruña, al que tuvo acceso la agencia Efe, el magistrado considera necesarias las medidas cautelares admitidas a trámite, ya que las acciones rescisorias quedarían comprometidas “si, para entonces, alguna de las entidades financieras acreditantes hubiese logrado hacer efectivas, en pago de su crédito, alguna de las garantías cuya rescisión se persigue”.

El riesgo
A pesar de que buena parte de los bancos de Martinsa Fadesa han renunciado ya a las garantías de aquella refinanciación, las consecuencias de la invalidación de este acuerdo pueden ser inimaginables, en la medida en que sienta un explosivo precedente sobre una cuestión sobre la que apenas existe jurisprudencia, dado el escaso recorrido de la ley concursal (su entrada en vigor tuvo lugar en 2004).

Si el juez aprueba la acción de reintegración que reclaman los administradores, por considerar que aquella refinanciación de los bancos perjudicó, bien a la empresa, bien al resto de acreedores, una buena parte de esos 4.000 millones perderán la condición de créditos privilegiados en el convenio de acreedores, y, por tanto, la prioridad de cobro sobre el resto de las deudas ordinarias de la inmobiliaria. La experiencia concursal de los últimos cinco años demuestra que, en la inmensa mayoría de los casos, muchos créditos ordinarios nunca llegan a cobrarse. Martinsa debe 7.000 millones de euros.

En el punto de mira
Los juristas han puesto el punto de mira en los contratos de refinanciación de deuda suscritos por empresas que posteriormente acabaron en concurso de acreedores, en la medida en que estos contratos fueron supuestamente aprovechados por los bancos acreedores para incluir, en el perímetro de la deuda avalada con garantías hipotecarias o pignoraticias, otras líneas de crédito no garantizadas, unificando toda la deuda bajo un único contrato. Si bien se desconoce en detalle el contrato de refinanciación de Martinsa Fadesa, éste parece haber sido su caso.

Hay que recordar que la empresa de Fernando Martín no es la única inmobiliaria en este supuesto. La catalana Habitat presentó en noviembre del pasado año concurso de acreedores, pocos meses después de que sus bancos acreedores aceptaran refinanciar (varios de ellos a regañadientes) los 2.300 millones que adeudaba, en un contrato firmado in extremis pocas fechas antes de las Elecciones Generales de marzo de 2008.

Otras grandes inmobiliarias, como Colonial, Reyal Urbis o Afirma han refinanciado su deuda en los últimos meses, pero no han escapado totalmente al riesgo de caer en concurso de acreedores.

El grupo plantea 400 recursos al convenio
Martinsa Fadesa ha presentado 400 impugnaciones al convenio de acreedores elaborado por los tres administradores judiciales de la inmobiliaria. Este convenio cuantificó en más de 7.000 millones de euros el pasivo concursal de la empresa. El pasado día 15, finalizó el plazo para que todas las partes (empresa y acreedores) presentaran sus alegaciones contra el convenio.

Por el momento, se desconocen el número de impugnaciones de los acreedores (sólo se sabe que la banca de Martinsa lo ha impugnado en bloque), pero aún no es público el volumen de reclamaciones de clientes, proveedores y subcontratas, si bien se prevé que ronde las 500. En cualquier caso, en círculos próximos a la empresa se ha da por hecho que la tramitación judicial de todas estas alegaciones se prolongará durante cerca de un año.

Expertos del sector no son tan optimistas y auguran un plazo superior, en la medida en que todas y cada una de estas reclamaciones han de sustanciarse como juicios independientes. Mientas no se tramiten todas ellas, no se puede convocar la junta de acreedores y, por tanto, no se puede aprobar el convenio ni la empresa puede salir del proceso concursal.

Consciente de esta situación, Martinsa Fadesa quiere alcanzar cuanto antes un acuerdo de facto con la mayoría de sus acreedores para operar con un acuerdo oficioso bajo el brazo, lo que mejoraría sustancialmente su imagen ante clientes y proveedores, pese a continuar legalmente en la situación de concurso de acreedores. De momento, y tras proponer pagar íntegramente la deuda con una espera total de ocho años, ya ha conseguido la adhesión de Caja Madrid y La Caixa, sus dos principales acreedores.

Fuente: Expansión.

El «encadenado» de pagos en torno a Reyal Urbis llegó ayer a su «Día D» sin lograr desliar la madeja en la que andan enredados desde hace un año Rafael Santamaría, presidente de Reyal, Domingo Díaz de Mera, cabeza visible de Global Cartera de Valores, la familia Nozaleda, propietaria de Nozar, y José Ramón Carabante, propietario de Corporación Financiera Issos.

Desde hace semanas, los Nozaleda intentan convencer a Santamaría de que no puede hacer frente al pago de 235 millones de euros que le debe desde que hace un año comprara las acciones que Reyal tenía en Colonial.

Su socio en aquella operación, Global Cartera de Valores, a la vista del vencimiento de su parte, 75 millones, se fue directamente al juzgado a pedir el concurso de acreedores ya que el «acercamiento» a Santamaría en busca de un aplazamiento para pagar era bien recibido.

Por su parte, Santamaría adeuda a Carabante 143 millones de euros como consecuencia de un acuerdo por el que el presidente de Reyal debía comprar ayer el 4,3% de la inmobiliaria que preside a Issos. Este es el único nudo de la madeja que se ha aflojado un poco, ya que Santamaría -que hace unos meses obligó a Carabante a pagarle 14,3 millones de euros por aplazar un pago- ha conseguido que Issos le conceda dos días para hacer efectivo el desembolso, que Carabante necesita para pagar a Bancaja.

Pero la situación del presidente de Reyal es, cuando menos, delicada, ya que no logró cobrar lo que Nozar y Global Cartera le adeudan. A última hora de la tarde, Reyal envió un hecho relevante a la CNMV indicando que ha acordado con Nozar ampliar el plazo de negociación hasta el 29 de diciembre para intentar «un acuerdo satisfactorio para todas las partes». Fuentes financieras indicaron que Nozar quiere pagar con activos y Santamaría necesita garantías bancarias de que podrá hacerlos líquidos.

Fuente: ABC.

Reyal Urbis concretó ayer a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) los parámetros del acuerdo que ha alcanzado con Banesto y que le permitirá recibir una inyección de liquidez, que se antoja casi imprescindible en medio de la grave crisis inmobiliaria que azota al mercado español.

El acuerdo entre ambas entidades establece la venta por parte de Reyal Urbis de una serie de promociones inmobiliarias a una nueva sociedad conjunta formada ex preso y denominada Promodomus Desarrollo de Activos en la que Banesto tiene un 51% del capital y Reyal Urbis el 49% restante.

Esta nueva sociedad pagará a Reyal Urbis un total de 312 millones de euros, más un variable de hasta 69 millones de euros por las promociones citadas.

Según el hecho relevante remitido ayer por Reyal Urbis al regulador bursátil la inmobiliaria enmarca el plan, ‘dentro del nuevo plan de negocio que está diseñando para adaptarse a las actuales circunstancias del mercado’.

Igualmente explica que se ‘reserva el derecho a participar en los resultados de la venta a través de su participación del 49% en el capital’.

Reyal Urbis aseguró ayer que la transmisión de las promociones en curso ‘implica la subrogación de la sociedad adquirente en la financiación asociada a dichas promociones por un importe de 245 millones de euros aproximadamente’.

Las inmobiliaria precisó que ’se hará cargo de la gestión de la finalización de las obras, la comercialización de las viviendas pendientes y la entrega de las viviendas’.

Fuente: Cinco Días.

Las grandes inmobiliarias seguirán actuando como ‘lobby’ de presión, con la misma denominación de G-14, pese a la situación crítica en que se encuentra su principal socio, Martinsa-Fadesa, que a su vez ha provocado que su presidente, Fernando Martín, renunciara a ser la imagen visible del grupo. Lo hizo después de solicitar hace una semana en los juzgados mercantiles la declaración de concurso voluntario de acreedores (en este caso, similar a la suspensión de pagos, para evitar una posible quiebra) para su propia compañía, que arrastra una deuda total de 5.100 millones de euros y ha presentado un expediente de regulación de empleo para 234 trabajadores.

El resto de miembros del grupo -Colonial, Chamartín, Metrovacesa, Nozar, Rayet, Realia, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso, Renta Corporación, Hercesa y Parquesol- acordaron este lunes, amén de aceptar dicha renuncia y agradecer su labor a Martín, «continuar funcionando bajo las directrices y objetivos» fijados en octubre de 2007 por su consejo constitutivo, a fin de afrontar en las mejores condiciones el desplome del sector inmobiliario.

Precisamente «el elevado riesgo de concentración» que Caja Madrid tiene en el mismo y, en general, en la construcción, han hecho que la agencia internacional Fitch rebaje su calificación para la entidad financiera que preside Miguel Blesa, al entender que dicha exposición afecta al 23% de sus créditos.

Fuente: El Diario Montanes.

Los fuertes descalabros sufridos por las inmobiliarias cotizadas ayer no han encontrado freno ya que, aunque con menor intensidad, el sector sigue de capa caída dos días después de que Martinsa Fadesa suspendiera pagos.

De nuevo, las inmobiarias han sido uno de los sectores más penalizados de la renta variable española. A los importantes recortes encajados ayer por algunas compañías del sector le han seguido hoy caídas, aunque de mejor intensidad.

Y es que estas compañías no terminan de digerir el concurso de acreedores al que ha tenido que recurrir la inmobiliaria Martinsa Fadesa. Aunque los descensos registrados hoy por estos valores no superan el 3%, continúan en negativo.

Así, Metrovacesa ha recortado un 1,80%, Reyal Urbis ha cedido un 1,15% y Afirma ha restado un 2,27%. Colonial, por su parte, ha despedido la jornada en tablas, mientras que Parquesol, Realia y Urbas han escapado de los números rojos.

Por otro lado, el sector financiero, otro de los más castigados ayer, ha conseguido levantar cabeza. Popular, que forma parte de la banca acreedora, ha sumado un 1,49%. Bankinter se ha revalorizado un 2,75% al tiempo que Banesto lo ha hecho en un 2,22%.

En cuanto a las constructoras, FCC ha recuperado un 3,66% y Ferrovial ha ganado un 0,65%. OHL, sin embargo, ha retrocedido un leve 0,15%.

Los expertos de Renta 4 explican que “lo ocurrido con Martinsa Fadesa evidencia el mal momento que está viviendo el sector inmobiliario, la falta de confianza hacia una recuperación así como la restricción al crédito por parte del sector financiero. Esto hace suponer que no se vaya a dar una recuperación en el corto plazo, y sobre todo sin el apoyo a la accesibilidad al crédito. Por ello, mantenemos nuestra recomendación de infraponderar en el sector inmobiliario hasta que no existan signos de recuperación dentro del mismo”.

“En cuanto al sector bancario, mantenemos una visión de prudencia con un deterioro del sentimiento negativo hacia la banca española, las dudas crecientes sobre la exposición al sector inmobiliario y el impacto en sus cuentas así como un incremento mayor de las provisiones y tasa de morosidad para los próximos trimestres. Esto nos lleva a reiterar nuestra recomendación de infraponderar banca doméstica a pesar de las caídas acumuladas”, añaden.

Fuente: Cinco Días.