Periódico del Sur Inmobiliario

La inmobiliaria Habitat ya está oficialmente en los juzgados. El titular del Juzgado Mercantil número 3 de Barcelona admitió ayer a trámite el concurso de acreedores voluntario solicitado el pasado viernes por la compañía presidida por Bruno Figueras.

Según la valoración realizada por CB Richard Ellis para Habitat, el pasado 30 de junio, los activos de la empresa ascendían a 1.956 millones de euros. Esta cifra sólo cubre el 83,3% de la deuda de la compañía, que se sitúa en 2.348 millones de euros, según el auto del juez.

Habitat dejará un agujero de al menos 392 millones de euros en sus acreedores, teniendo en cuenta que la empresa ha continuado llevando a cabo desinversiones desde el pasado 30 de junio y que los activos –principalmente el suelo– siguen perdiendo valor.

De los 2.348 millones de euros de deuda de la compañía, más del 85% corresponde a compromisos de naturaleza financiera –bancos, cajas y Ferrovial–, mientras el 15% restante se reparte entre más de mil acreedores comerciales.

En diciembre de 2007, el informe realizado por CB Richard Ellis situaba el valor de los activos de Habitat en 2.700 millones de euros, lo que representa un descenso de más 700 millones de euros en seis meses.

Según la valoración de 30 de junio, la cartera de la inmobiliaria está compuesta por 191 activos, entre patrimonio en renta, unidades pendientes de venta, obra en curso para promoción, suelos en propiedad y opciones de compra. Los terrenos suponen el 50,9% del valor de la cartera de Habitat y están repartidos entre España, Portugal, Hungría y Argentina.

Las viviendas en venta y las promociones pendientes de desarrollo aportan el 42,9% de los activos de la compañía, teniendo en cuenta tanto los proyectos desarrollados a través de filiales propias como a través de empresas en las que Habitat cuenta con una participación. Entre el patrimonio en renta, figuran un edificio en Lisboa, cinco en Barcelona y un hotel y un campo de golf en Girona.

Estos activos servirán para que los administradores concursales decidan cómo pagar a los acreedores. Según fuentes judiciales, la empresa puede pactar con los acreedores una quita –con lo que se reduciría el pasivo– y un aplazamiento del pago, de manera que los activos ganarían tiempo para revalorizarse.

Banca y artículo 71
El magistrado encargado del expediente ha designado a Enric Faura Lluís (auditor), Joan Antoni Borràs Abós (abogado) y a La Caixa como administradores concursales. La entidad financiera ha sido elegida por parte del juez para que “el grueso de la deuda quede incorporado al órgano de administración” de la compañía.

La Caixa y Caja Madrid son los principales acreedores de Habitat, con 232 millones y 220 millones de euros, respectivamente. La banca cuenta con una posición preferente en el listado de acreedores. Tal y como sucedió con Martinsa Fadesa, en el acuerdo de renegociación de la deuda que se pactó a principio de año, las entidades financieras exigieron que las garantías personales se convirtieran en hipotecarias.

Los acreedores hipotecario son los primeros en cobrar en caso de concurso y no están sujetos, además, al convenio que se pacte. Trabajadores, Hacienda, Seguridad Social, acreedores ordinarios, accionistas y administradores figuran a continuación.

Teniendo en cuenta el artículo 71 de la Ley Concursal –que hace referencia a la retroactividad de las operaciones realizadas dos años antes de la declaración del concurso–, el juez podría considerar que el aumento de garantías exigido por la banca en la refinanciación perjudica al resto de acreedores y anularlo (atendiendo al punto 3.2 del citado artículo).

Fuentes financieras explican que la intención de la banca acreedora es renunciar a dichas garantías, con lo que esquivarían una posible acción del juez en su contra.

De no hacerlo, el juez podría considerar que la banca ha actuado de mala fe al asegurarse unas garantías siendo conocedora de que Habitat iba a presentar expediente concursal.

De detectar el juez este supósito, podría relegar a la banca a la condición de deuda subordinada. En ese caso, si la empresa fuera a liquidación, no percibiría nada porque antes cobrarían los trabajadores, la seguridad social y los proveedores. También tendría prioridad la financiación de la finalización de obras pendientes para atender los compromisos con los clientes.

Fuente: Expansión.

El fuerte endeudamiento hipotecario junto a las últimas subidas del euribor han provocado un considerable aumento del número de casos de personas o familias que se declaran insolventes o en concurso de acreedores.

Los abogados no aconsejan esta opción como un salvavidas, pero en algunos casos parece inevitable. ¿Qué pasos hay que seguir para declararse en suspensión de pagos?

En los tres primeros meses de 2008, los siete Juzgados de lo Mercantil de Madrid admitieron a trámite las 19 declaraciones de concurso solicitadas, frente a un total de 23 procedimientos de este tipo tramitados durante 2007. Desde el juzgado explican que en los últimos dos años se he registrado un notable incremento de este tipo de procedimientos, y que la cifra va en aumento. “Si la crisis sigue adelante numerosos usuarios de hipotecas podrían declarase en concurso”, explican desde el juzgado después de constatar que los datos “reflejan una mayor insolvencia en las familias”.

¿Qué ventajas tiene?

La Ley Concursal contempla la posibilidad de suspender la ejecución de la hipoteca durante un año, por lo que cada vez más familias o personas endeudadas en situación precaria utilizan este procedimiento para paralizar los pagos de las cuotas a la espera de que mejore su situación económica.

De esta manera, el trámite hipotecario queda paralizado durante un año desde la fecha de presentación de la demanda de solicitud de concurso y el hipotecado no deberá hacer frente a las cuotas, ya que éstas quedan en suspenso.

El procedimiento de concurso individual supone una “estrategia” para la persona que sea socio, avalista o haya prestado algún tipo de garantía a un crédito, porque es “la única manera de evitar la ejecución de esa garantía”, según explica Juan Ignacio Fernández Aguado, socio del departamento procesal de CMS Albiñana & Suárez de Lezo y especialista en Ley Concursal.

El concurso individual no impide el pago final de la hipoteca, pero sirve para renegociar la deuda con el banco mientras cambian las circunstancias económicas de la persona insolvente. “Los procedimientos suelen finalizar con convenios anticipados pactados con los acreedores”, destaca el abogado.

¿Cuáles son los inconvenientes?

Meterse en un procedimiento concursal implica asumir toda una serie de gastos extra en abogados, administrador, etc., “nada aconsejable” en el caso de quiebras personales. Así lo explican Francisco Mercadal y Jaime Fernández, especialistas en la materia del despacho de abogados Rodés & Sala. En su opinión, los resultados que puede ofrecerles el procedimiento concursal no son rentables y encaminan a las familias a un sobreendeudamiento aún mayor.

Además, los expertos señalaron que si la negociación de la deuda con los bancos se hace antes de llegar a la declaración de concurso, resultará mucho más fácil alcanzar un acuerdo con las entidades, nada partidarias de llegar a los tribunales.

Francisco Mercadal y Jaime Fernández también coincididen en que la responsabilidad personal que recae sobre el administrador societario con la nueva Ley Concursal es excesiva. Cuando se inicia un proceso concursal hay que valorar los riesgos que ello supone y tener en cuenta que “se va a poner un foco sobre el administrador, como responsable de las negligencias que haya podido cometer”, advierten.

La Ley Concursal contempla que, tras el acuerdo con los acreedores, el deudor pague la mitad de la deuda ordinaria en un plazo máximo de cinco años. Sin embargo, las deudas hipotecarias están consideradas como privilegiadas dentro del procedimiento concursal, por lo que no se reduce su importe a la mitad para su pago en el plazo de cinco años.

Tampoco hay que olvidar que si los acreedores no alcanzan un acuerdo, se procede inevitablemente a la liquidación de la deuda y que en todos los concursos se procede al nombramiento de Administradores concursales cuyo primordial fin es la conservación y administración de la masa activa, es decir, el conjunto de bienes y derechos propiedad del deudor.
Trámites para declararse insolvente

Julio Rocafull, abogado experto en derecho concursal de AGM Abogados, explica que el procedimiento comienza con la presentación de la solicitud de Concurso ante los Juzgados de lo Mercantil y ha de ir firmado por abogado y procurador. En dicha solicitud el deudor expresará si su estado de insolvencia es actual o inminente y a la solicitud habrá de acompañarse de:

Un poder especial para solicitar el concurso.

Una memoria expresiva de la historia jurídica y económica del deudor y si es persona física casada, indicará en la memoria la identidad del cónyuge, con expresión del régimen económico del matrimonio, o los datos del causante si se trata de una herencia.

Inventario de bienes y derechos, con expresión de su naturaleza, lugar en que se encuentren, datos de identificación registral, correcciones valorativas y se indicarán además los gravámenes y cargas que afecten a esos bienes y derechos.

Por último, una relación de acreedores, por orden alfabético, con expresión de la identidad de cada uno de ellos, así como de la cuantía y el vencimiento de los respectivos créditos y las garantías personales o reales constituidas.

Rocafull añade que si el deudor estuviera especialmente obligado a la llevanza de contabilidad, la Ley especifica otra serie de documentación añadida. Este abogado informa de que el concurso también podría ser instado por un acreedor, en cuyo caso, el acreedor que lo haga deberá expresar en la solicitud el origen, naturaleza, importe, fechas de adquisición y vencimiento y situación actual del crédito del que acompañara documento acreditativo.

Una buena opción es acudir a agentes financieros que nos asesoren al respecto, como Summando.

Fuente: Periodista Digital.