Periódico del Sur Inmobiliario

El juzgado mercantil número 1 de La Coruña ha dado un primer paso para invalidar el contrato de refinanciación firmado en mayo de 2008 entre la inmobiliaria Martinsa Fadesa y sus 45 bancos acreedores, liderados por La Caixa en calidad de entidad agente del crédito sindicado de 4.100 millones de euros. Dos meses después de firmar aquella novación del contrato de financiación, la inmobiliaria protagonizó el mayor concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) de la historia en España.

En un auto firmado el pasado 8 de enero, el juez ha prohibido cautelarmente a los bancos acreedores de Martinsa Fadesa que se apropien de los activos inmobiliarios que la empresa aportó como nuevas garantías del pago de la deuda refinanciada hace ocho meses. Asimismo, ha ordenado a La Caixa que entregue en el juzgado las copias del contrato de financiación.

Acciones rescisorias
Con esta iniciativa, el juez acepta la solicitud de los tres administradores concursales de Martinsa Fadesa de imponer medidas preventivas para evitar que los bancos se adelanten a la decisión de fondo que tendrá que adoptar el juez respecto a las intenciones declaradas en el informe concursal por los administradores: la anulación del contrato de refinanciación de la deuda de Martinsa Fadesa a través de las denominadas acciones de rescisión y reintegración.

Estos mecanismos están regulados en la ley concursal y contemplan la anulación por el juez de los actos perjudiciales contra el activo de la empresa realizados por el deudor en los dos últimos años antes de la declaración del concurso de acreedores, aunque no haya existido intención fraudulenta.

En el auto del juzgado de La Coruña, al que tuvo acceso la agencia Efe, el magistrado considera necesarias las medidas cautelares admitidas a trámite, ya que las acciones rescisorias quedarían comprometidas “si, para entonces, alguna de las entidades financieras acreditantes hubiese logrado hacer efectivas, en pago de su crédito, alguna de las garantías cuya rescisión se persigue”.

El riesgo
A pesar de que buena parte de los bancos de Martinsa Fadesa han renunciado ya a las garantías de aquella refinanciación, las consecuencias de la invalidación de este acuerdo pueden ser inimaginables, en la medida en que sienta un explosivo precedente sobre una cuestión sobre la que apenas existe jurisprudencia, dado el escaso recorrido de la ley concursal (su entrada en vigor tuvo lugar en 2004).

Si el juez aprueba la acción de reintegración que reclaman los administradores, por considerar que aquella refinanciación de los bancos perjudicó, bien a la empresa, bien al resto de acreedores, una buena parte de esos 4.000 millones perderán la condición de créditos privilegiados en el convenio de acreedores, y, por tanto, la prioridad de cobro sobre el resto de las deudas ordinarias de la inmobiliaria. La experiencia concursal de los últimos cinco años demuestra que, en la inmensa mayoría de los casos, muchos créditos ordinarios nunca llegan a cobrarse. Martinsa debe 7.000 millones de euros.

En el punto de mira
Los juristas han puesto el punto de mira en los contratos de refinanciación de deuda suscritos por empresas que posteriormente acabaron en concurso de acreedores, en la medida en que estos contratos fueron supuestamente aprovechados por los bancos acreedores para incluir, en el perímetro de la deuda avalada con garantías hipotecarias o pignoraticias, otras líneas de crédito no garantizadas, unificando toda la deuda bajo un único contrato. Si bien se desconoce en detalle el contrato de refinanciación de Martinsa Fadesa, éste parece haber sido su caso.

Hay que recordar que la empresa de Fernando Martín no es la única inmobiliaria en este supuesto. La catalana Habitat presentó en noviembre del pasado año concurso de acreedores, pocos meses después de que sus bancos acreedores aceptaran refinanciar (varios de ellos a regañadientes) los 2.300 millones que adeudaba, en un contrato firmado in extremis pocas fechas antes de las Elecciones Generales de marzo de 2008.

Otras grandes inmobiliarias, como Colonial, Reyal Urbis o Afirma han refinanciado su deuda en los últimos meses, pero no han escapado totalmente al riesgo de caer en concurso de acreedores.

El grupo plantea 400 recursos al convenio
Martinsa Fadesa ha presentado 400 impugnaciones al convenio de acreedores elaborado por los tres administradores judiciales de la inmobiliaria. Este convenio cuantificó en más de 7.000 millones de euros el pasivo concursal de la empresa. El pasado día 15, finalizó el plazo para que todas las partes (empresa y acreedores) presentaran sus alegaciones contra el convenio.

Por el momento, se desconocen el número de impugnaciones de los acreedores (sólo se sabe que la banca de Martinsa lo ha impugnado en bloque), pero aún no es público el volumen de reclamaciones de clientes, proveedores y subcontratas, si bien se prevé que ronde las 500. En cualquier caso, en círculos próximos a la empresa se ha da por hecho que la tramitación judicial de todas estas alegaciones se prolongará durante cerca de un año.

Expertos del sector no son tan optimistas y auguran un plazo superior, en la medida en que todas y cada una de estas reclamaciones han de sustanciarse como juicios independientes. Mientas no se tramiten todas ellas, no se puede convocar la junta de acreedores y, por tanto, no se puede aprobar el convenio ni la empresa puede salir del proceso concursal.

Consciente de esta situación, Martinsa Fadesa quiere alcanzar cuanto antes un acuerdo de facto con la mayoría de sus acreedores para operar con un acuerdo oficioso bajo el brazo, lo que mejoraría sustancialmente su imagen ante clientes y proveedores, pese a continuar legalmente en la situación de concurso de acreedores. De momento, y tras proponer pagar íntegramente la deuda con una espera total de ocho años, ya ha conseguido la adhesión de Caja Madrid y La Caixa, sus dos principales acreedores.

Fuente: Expansión.

El «encadenado» de pagos en torno a Reyal Urbis llegó ayer a su «Día D» sin lograr desliar la madeja en la que andan enredados desde hace un año Rafael Santamaría, presidente de Reyal, Domingo Díaz de Mera, cabeza visible de Global Cartera de Valores, la familia Nozaleda, propietaria de Nozar, y José Ramón Carabante, propietario de Corporación Financiera Issos.

Desde hace semanas, los Nozaleda intentan convencer a Santamaría de que no puede hacer frente al pago de 235 millones de euros que le debe desde que hace un año comprara las acciones que Reyal tenía en Colonial.

Su socio en aquella operación, Global Cartera de Valores, a la vista del vencimiento de su parte, 75 millones, se fue directamente al juzgado a pedir el concurso de acreedores ya que el «acercamiento» a Santamaría en busca de un aplazamiento para pagar era bien recibido.

Por su parte, Santamaría adeuda a Carabante 143 millones de euros como consecuencia de un acuerdo por el que el presidente de Reyal debía comprar ayer el 4,3% de la inmobiliaria que preside a Issos. Este es el único nudo de la madeja que se ha aflojado un poco, ya que Santamaría -que hace unos meses obligó a Carabante a pagarle 14,3 millones de euros por aplazar un pago- ha conseguido que Issos le conceda dos días para hacer efectivo el desembolso, que Carabante necesita para pagar a Bancaja.

Pero la situación del presidente de Reyal es, cuando menos, delicada, ya que no logró cobrar lo que Nozar y Global Cartera le adeudan. A última hora de la tarde, Reyal envió un hecho relevante a la CNMV indicando que ha acordado con Nozar ampliar el plazo de negociación hasta el 29 de diciembre para intentar «un acuerdo satisfactorio para todas las partes». Fuentes financieras indicaron que Nozar quiere pagar con activos y Santamaría necesita garantías bancarias de que podrá hacerlos líquidos.

Fuente: ABC.

Para su participación en SFL, 35 euros por acción.

En su intento desesperado por evitar la quiebra, Colonial dio ayer más detalles del precio al que está dispuesto a vender su 15%% en FCC y su 33% en SFL. En el caso de las acciones de la constructora, Colonial pretende deshacerse de ellas a 30 euros cada título, mientras que ayer el valor cerró en los 28,26 euros. En cuanto a su filial francesa, SFL, Colonial quiere vender a 35 euros por título.

De momento, la inmobiliaria no ha hecho pública ninguna oferta por estas participaciones, ni tampoco por Riofisa, otro de los activos en los que quiere desinvertir.

En la sesión de ayer, Colonial cerró en los 0,16 euros.

Fuente: Bols@mania.

La crisis inmobiliaria ha hundido las cuentas de las principales inmobiliarias que han presentado sus resultados al cierre de la sesión de hoy en la Bolsa de Madrid. Así, las pérdidas de inmobiliarias como Martinsa-Fadesa, Parquesol o Urbas se han disparado por el parón en el sector de la venta de viviendas, mientras que Parquesol ha logrado cerrar en positivo, con un beneficio irrisorio comparado con el obtenido hace apenas un año.

La grave crisis financiera que atenaza el crédito en los mercados internacionales e impide a las familias poder obtener liquidez para comprar una casa ha golpeado con dureza a las principales inmobiliarias del país. Es el caso de Martinsa-Fadesa, la que en su día fue la compañía más grande del sector y que desde el pasado 15 de julio se encuentra en concurso de acreedores.

La empresa controlada por Fernando Martín ha registrado una pérdida de su beneficio de 230 millones en los primeros nueve meses del año, dato que contrasta con el obtenido en el mismo periodo de 2007 cuando su beneficio alcanzó los 390 millones.

Además, su resultado de explotación antes de amortizaciones (ebitda) también ha arrojado un saldo negativo de 61,5 millones, frente a los 195 millones conseguidos el año anterior. En cuanto a la facturación del grupo, los ingresos de la compañía han alcanzado los 290,1 millones, lo que representa un desplome del 64,7%.

Colonial y Urbas en la misma línea
Por su parte, las pérdidas que ha registrado Colonial, una de las primeras en sufrir la virulencia del parón de la construcción y el bajón en la venta de viviendas, han seguido incrementándose. Entre los meses de enero y septiembre se han disparado hasta los 2.475 millones de euros, lo que supone un aumento de sus números rojos de 94 millones, respecto al mismo periodo del año pasado.

Mientras tanto, la inmobiliaria Urbas también ha registrado pérdidas desde que comenzara 2008 y hasta el mes de septiembre, que se han disparado hasta los 16 millones. El año pasado, la firma obtuvo 3,3 millones de beneficio y es que según ha explicado Urbas, el deterioro de los balances de la compañía se produce como consecuencia de las provisiones adoptadas por la depreciación de activos, los menores márgenes comerciales y los mayores costes financieros por la crisis.

Parquesol logra no caer en números rojos
Sin llegar a registrar pérdidas ha terminado los nueve primeros meses del año la inmobiliaria del grupo San José, que ha ganado 829.000 euros en este periodo, frente a los 24,8 millones contabilizados hace un año.El margen bruto de la inmobiliaria ha cedido un 36%, hasta 40,25 millones, mientras que la facturación se ha quedado en 92,81 millones, un 16% menos.

Fuente: Expansión.

Colonial ha recibido un importante balón de oxígeno al conseguir aplazar 7.000 millones de euros de su deuda -de un total de 8.991 millones- durante un plazo de cinco años, en los que prácticamente sólo tendrá que pagar los intereses. Al mismo tiempo, y para reforzar su propio capital, va a emitir bonos convertibles por un importe de 1.400 millones, con derecho de suscripción preferente, y conversión obligatoria en acciones de Colonial a un tipo de canje fijo de 0,25 euros. Los fondos que obtenga de la emisión se destinaran a la amortización anticipada de parte de la deuda.

La suscripción está garantizada en más de un 90% al haber aceptado sus acreedores sindicados y algunos accionistas principales proceder a su suscripción en canje parcial de sus créditos.

El condicionante impuesto por la banca acreedora que ha aceptado esta reestructuración de deuda es que ésta se reduzca a la mitad en el menor tiempo posible mediante la venta de algunos de sus activos más importantes. En ese sentido, se procederá a vender el 15% de FCC, hasta un 33% de la francesa SFL -de la que poseen casi un 85%- y Riofisa. Por estos tres activos, el presidente de Colonial, Juan José Brugera, manifestó que podrían obtener unos 2.000 millones, cifra que Luis Portillo, el antiguo dueño de Colonial, pagó en marzo de 2007 sólo por Riofisa. Pero con esos 2.000 millones y los 1.400 millones de los convertibles la deuda se quedaría en la mitad. La Bolsa, en un día negro, no acogió bien el anuncio de la inmobiliaria, que bajó un 12,9% para quedar a 0,27 euros por título.

Por otro lado, el Banco Popular y La Caixa comunicaron ayer que, tras alcanzarse la refinanciación de la deuda de esta inmobiliaria, han dejado de formar parte del pacto de accionistas, con lo éste queda reducido a Bancaja, Caixanova, Banco Pastor, Caja Duero y Caixa Galicia, que controlan sólo un 9,27% del capital.

Fuente: ABC.

La inmobiliaria y sus bancos acreedores tienen previsto cerrar el 11 o 12 de septiembre la refinanciación del crédito sindicado por más de 6.000 millones. El grupo prevé vender el 15% de FCC, el 33% de SFL y el 100% de Riofisa.

Colonial avanza a pasos de gigante en las negociaciones que mantiene con sus bancos acreedores, destinadas a la reestructuración de su crédito sindicado, que asciende actualmente a 6.120 millones de euros, el grueso de una deuda financiera neta que se eleva a 8.991 millones de euros.

La empresa y las cuatro entidades agentes del préstamo sindicado (Royal Bank of Scotland, Calyon, Eurohypo y Goldman Sachs) tienen previsto firmar la refinanciación del crédito entre los próximos 11 y 12 de septiembre, coincidiendo con la más que probable celebración de un consejo de administración de la inmobiliaria, controlada por un sindicato de bancos liderado por La Caixa y Popular. Este grupo de entidades financieras controla el 23,85% del capital.

A falta de cerrar varios flecos del contrato, la compañía que preside Juan José Brugera tiene un principio de acuerdo con sus bancos para aplazar un año y medio la amortización del principal del crédito sindicado, según pudo saber este periódico de fuentes próximas a las conversaciones. Se desconoce aún si esta dispensa incluye  el pago de los intereses del  préstamo y el cumplimiento de una serie de obligaciones financieras por parte de la empresa.

De esta forma, Colonial no sólo consigue desactivar las cláusulas de vencimiento anticipado del crédito (que le hubieran obligado a amortizar de forma inmediata los 6.120 millones de euros), sino que tampoco se verá obligada a cumplir los plazos de vencimiento establecidos anteriormente, que le obligaban a un pago de 2.122 millones de euros antes del 31 de diciembre de 2008, según consta en las cuentas semestrales remitidas el domingo por la firma a la CNMV. Asimismo, todo apunta a que la sociedad podrá aplazar también la amortización de otro tramo por importe de 256 millones de euros, cuyo vencimiento era inferior a dos años, a fecha de 31 de diciembre de 2007.

Quid pro quo
A cambio de la dispensa, Colonial tendrá que hacer frente a una larga lista de contrapartidas.

En primer lugar, la empresa se obliga a realizar una emisión de bonos convertibles en acciones por importe de 1.400 millones de euros. Los bancos acreedores de la compañía suscribirá esta emisión de bonos convertibles, que cuenta con un vencimiento de año y medio.

Cuando expire este plazo, Colonial tiene derecho a rescatar (amortizar el principal y los intereses) estos bonos, en un escenario de recuperación del mercado inmobiliario. En caso de que Colonial no quisiera o no pudiera amortizar los bonos en el plazo establecido, las entidades acreedoras se apropiarán del 75% del capital de la inmobiliaria.

FCC, SFL y Riofisa
Por otro lado,  Colonial se ha comprometido antes sus bancos acreedores a realizar una serie de desinversiones en su filiales o participaciones financieras. La empresa se desprenderá de su división de centros comerciales Riofisa (adquirida a principios de 2007 por 2.000 millones de euros), del 15% del capital de la constructora FCC (participación que, al cierre bursátil de ayer, ascendía a 680 millones de euros) y el 33% de su filial francesa SFL, porcentaje valorado en 736 millones de euros.  Como ya adelantó este periódico el pasado mes de julio, Colonial ha optado por retener el 51% de la firma patrimonialista parisina.

De alcanzarse un acuerdo definitivo respecto a este contrato de refinanciación, la empresa cerrará , al menos temporalmente, un culebrón que se inició en diciembre de 2007.  En aquella fecha, los bancos acreedores del entonces presidente del grupo, Luis Portillo, iniciaron una serie de ejecuciones de acciones pignoradas por el empresario sevillano, desplomando su cotización.

Fuente: Expansión.

La reestructuración de la deuda de la inmobiliaria podría ser cuestión de “semanas”. Así lo anuncia Colonial en un comunicado en el que reconoce que estudia “la desinversión de activos no estratégicos” y la emisión de bonos convertibles para facilitar esta refinanciación.

La inmobiliaria ha recurrido al fin a la vía oficial para salir al paso de toda la rumorología que había surgido en las últimas fechas alrededor de las negociaciones con sus acreedores.

En un hecho relevante enviado a la CNMV, confía en poder “formalizar” el acuerdo de reestructuración de la deuda “en el transcurso de las próximas semanas”.

Hasta entonces, “sigue avanzando en el proceso de negociación con los bancos coordinadores del préstamo sindicado y con sus restantes bancos acreedores con el fin de alcanzar un acuerdo formal y vinculante para la completa reestructuración de su deuda”.

El esperado acuerdo de refinanciación podría incluir medidas como la “desinversión de activos no estratégicos”. Aparte de los activos inmobiliarios, Colonial controla el 84% de la patrimonialista francesa SFL, el 100% de Riofisa y el 15% de la constructora FCC.

La compañía reconoce también que con el fin de facilitar el acuerdo, está considerando “una posible emisión de bonos convertibles”, una medida que también podría afectar a su cotización.

Pocodespués de publicar su comunicado a través de la CNMV, las acciones de Colonial cotizan un 2,63% a la baja, en 0,37 euros, cerca de sus mínimos anuales, y con un desplome en lo que va de año del 79%, lo que convierte a la compañía en la segunda más castigada de toda la bolsa española en 2008, por detrás sólo de otra empresa del sector, Afirma.

Colonial se enfrenta con carácter inmediato al vencimiento anticipado de una deuda corporativa por importe de 6.120 millones de euros si no llega a un acuerdo con la banca, al haber incumplido, el pasado 30 de junio, varias cláusulas de vigilancia de sus créditos sindicados, cuyas entidades coordinadoras son Royal Bank of Scotland, Calyon, Eurohypo y Goldman Sachs.

Fuente: Expansión.

Las grandes inmobiliarias seguirán actuando como ‘lobby’ de presión, con la misma denominación de G-14, pese a la situación crítica en que se encuentra su principal socio, Martinsa-Fadesa, que a su vez ha provocado que su presidente, Fernando Martín, renunciara a ser la imagen visible del grupo. Lo hizo después de solicitar hace una semana en los juzgados mercantiles la declaración de concurso voluntario de acreedores (en este caso, similar a la suspensión de pagos, para evitar una posible quiebra) para su propia compañía, que arrastra una deuda total de 5.100 millones de euros y ha presentado un expediente de regulación de empleo para 234 trabajadores.

El resto de miembros del grupo -Colonial, Chamartín, Metrovacesa, Nozar, Rayet, Realia, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso, Renta Corporación, Hercesa y Parquesol- acordaron este lunes, amén de aceptar dicha renuncia y agradecer su labor a Martín, «continuar funcionando bajo las directrices y objetivos» fijados en octubre de 2007 por su consejo constitutivo, a fin de afrontar en las mejores condiciones el desplome del sector inmobiliario.

Precisamente «el elevado riesgo de concentración» que Caja Madrid tiene en el mismo y, en general, en la construcción, han hecho que la agencia internacional Fitch rebaje su calificación para la entidad financiera que preside Miguel Blesa, al entender que dicha exposición afecta al 23% de sus créditos.

Fuente: El Diario Montanes.

Los fuertes descalabros sufridos por las inmobiliarias cotizadas ayer no han encontrado freno ya que, aunque con menor intensidad, el sector sigue de capa caída dos días después de que Martinsa Fadesa suspendiera pagos.

De nuevo, las inmobiarias han sido uno de los sectores más penalizados de la renta variable española. A los importantes recortes encajados ayer por algunas compañías del sector le han seguido hoy caídas, aunque de mejor intensidad.

Y es que estas compañías no terminan de digerir el concurso de acreedores al que ha tenido que recurrir la inmobiliaria Martinsa Fadesa. Aunque los descensos registrados hoy por estos valores no superan el 3%, continúan en negativo.

Así, Metrovacesa ha recortado un 1,80%, Reyal Urbis ha cedido un 1,15% y Afirma ha restado un 2,27%. Colonial, por su parte, ha despedido la jornada en tablas, mientras que Parquesol, Realia y Urbas han escapado de los números rojos.

Por otro lado, el sector financiero, otro de los más castigados ayer, ha conseguido levantar cabeza. Popular, que forma parte de la banca acreedora, ha sumado un 1,49%. Bankinter se ha revalorizado un 2,75% al tiempo que Banesto lo ha hecho en un 2,22%.

En cuanto a las constructoras, FCC ha recuperado un 3,66% y Ferrovial ha ganado un 0,65%. OHL, sin embargo, ha retrocedido un leve 0,15%.

Los expertos de Renta 4 explican que “lo ocurrido con Martinsa Fadesa evidencia el mal momento que está viviendo el sector inmobiliario, la falta de confianza hacia una recuperación así como la restricción al crédito por parte del sector financiero. Esto hace suponer que no se vaya a dar una recuperación en el corto plazo, y sobre todo sin el apoyo a la accesibilidad al crédito. Por ello, mantenemos nuestra recomendación de infraponderar en el sector inmobiliario hasta que no existan signos de recuperación dentro del mismo”.

“En cuanto al sector bancario, mantenemos una visión de prudencia con un deterioro del sentimiento negativo hacia la banca española, las dudas crecientes sobre la exposición al sector inmobiliario y el impacto en sus cuentas así como un incremento mayor de las provisiones y tasa de morosidad para los próximos trimestres. Esto nos lleva a reiterar nuestra recomendación de infraponderar banca doméstica a pesar de las caídas acumuladas”, añaden.

Fuente: Cinco Días.