Periódico del Sur Inmobiliario

El deterioro económico no se detiene y el desempleo continúa su carrera al alza. Mientras, las estadísticas, tanto oficiales como oficiosas, constatan la progresiva caída del precio de la vivienda.

Así las cosas, si trasladamos un artículo de Amy Hoak en MarketWatch a la situación española, parece que hay razones por las que merece la pena aplazar la compra de una casa.

Los precios siguen bajando

Las cifras que se conocen mes a mes indican que la trayectoria descendente de la vivienda está lejos de haber encontrado suelo. De hecho, el Gobierno reconoció en enero el primer abaratamiento oficial del metro cuadrado en términos interanuales desde el año 1993. Los datos venían a confirmar lo que estudios privados llevaban manifestando desde hacía meses.

Eso sí, los números no coinciden. Por poner un ejemplo, la tasadora Tinsa establecía una caída del 8,8% en 2008 con respecto al año anterior, mientras que el Ministerio de Vivienda situaban este descenso en el 2,8%.

Con todo, lo que parece claro es que comprar ahora supone invertir en un activo que tiene muchas papeletas para seguir depreciándose. “El precio cae entre un 1,2% y un 1,4% mensual”, lo que sitúa al mercado residencial español en una “tendencia clara” a la baja, según el director general de Tinsa, Luis Leirado.

En su opinión, si se sigue a este ritmo la caída podría llegar al 20% a finales de año.

Difícil financiación

El constante descenso del precio de los inmuebles no es la única razón por la que es conveniente alejar las manos de un contrato de compra, al menos por ahora. La actual restricción de crédito está complicando, cada vez más, acceder a una hipoteca. Para evitar un desaforado aumento de la morosidad, las entidades financieras han endurecido su política de concesión de créditos.

Para comprobar este hecho, no hay más que mirar las cifras. De acuerdo con el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), más de la mitad de las hipotecas solicitadas en 2008 fueron rechazadas. El matiz que añade API a su informe es que se trataba de peticiones de personas solventes, que sólo un año antes habrían obtenido el dinero sin dificultad.

Por otra parte, las tasaciones se han metido en cintura y la cantidad concedida a los pocos afortunados tampoco alcanza los niveles de antaño.

De esta forma, resulta casi imposible financiar la compra de una vivienda, salvo excepciones de boyantes cuentas corrientes o herencias inesperadas.

El misterioso caso del euribor

Pero el problema de la financiación no se limita a sobrevivir a la criba impuesta por bancos y cajas. Aquellos que obtengan el visto bueno de la entidad, tendrán que hacer frente a un plazo sólo apto para personas longevas -BBK ofrece una hipoteca a cincuenta años-, así como a cantidades ingentes de intereses.

Hoy, el euribor a 12 meses, la referencia a la que está vinculada la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España, se ha situado en el 2,165%. Este nivel coloca la media mensual en el 2,213%, la más baja desde junio de 2005. La tasa no ha dejado de reducirse desde el pasado 10 de octubre, lo que ha favorecido a todos aquellos que debían revisar sus hipotecas tomando como referencia alguno de estos meses transcurridos.

Sin embargo, el techo es un poco más elevado para los que acuden a su sucursal correspondiente a pedir un préstamo a la vivienda. El motivo es que las entidades no están recortando el tipo de interés que aplican a sus hipotecas con la misma velocidad que cae el euribor.

Desempleo masivo

Perder el empleo se ha convertido en los últimos tiempos en una posibilidad muy real que puede llamar a cualquier puerta.

En un principio parecía que iba afectar sólo al sector de la construcción y al inmobiliario, donde atacó con fuerza provocando una agresiva destrucción de puestos de trabajo que todavía continúa. Pero el avance de la crisis ha evidenciado que no hay una sola actividad que no sea susceptible de ajustes de plantilla. Industria y servicios son testigos de ello.

Y las previsiones para este año no contemplan una mejora de la situación, más bien al contrario. Los últimos datos oficiales difundidos por el Ministerio de Trabajo cifraban el número de parados de enero en más de 3,3 millones. Y para mitad de año se estima que el número ronde los cuatro millones.

Así las cosas, pensar en una inversión tan cuantiosa como la adquisición de una casa prácticamente pasa al olvido, tanto para los que han perdido su empleo como para los que piensan que podrían correr la misma suerte. La incertidumbre no es amiga de los negocios.

Mejor ahorrar que comprar

Con este panorama, parece más sensato conservar los ahorros a buen recaudo y esperar a que las condiciones sean más adecuadas.

Por muy seguro que se esté de que se mantendrá el empleo o de que se consiga una hipoteca, es prudente mantener un fondo de reserva para cualquier imprevisto que pueda surgir -goteras, avería en el coche, factura dental…-.

De lo contrario, si las cosas se salen de lo estimado, no se contará con liquidez suficiente para afrontar los pagos extra, y los últimos acontecimientos han puesto de manifiesto que llevar un nivel de vida superior a las propias posibilidades puede derivar en un colapso financiero familiar.

Fuente: Periodista Digital.

El stock de pisos podría alcanzar el millón y medio a finales de año, según Tinsa.

Después de años de subidas, el precio de la vivienda cede de verdad a la crisis: en enero cayó un 10,1% respecto al mismo mes de 2008, la primera bajada interanual de dos dígitos desde que la sociedad de tasación Tinsa registra este dato (2002).

La cifra constata la tendencia a la baja del mercado inmobiliario español, que previsiblemente continuará a lo largo del año. Las estimaciones de la tasadora señalan que, de continuar así, el precio de la vivienda podría depreciarse otro 10% en 2009. Esto supondría que en enero de 2010, las viviendas valdrían un 20% menos del precio al que se vendían a comienzos de 2008.

El descenso en el precio de los pisos fue más acusado en la costa mediterránea, en la que la caída del precio de la vivienda llegó al 12,6% el mes pasado respecto a enero de 2008, mientras que Baleares y Canarias tuvieron una bajada menos intensa: un 8,2%. En las capitales y las grandes ciudades, el descenso se aproximó a la media.

Además, el stock de viviendas sin vender sube y presiona a la baja los precios: Tinsa calcula que a finales de 2009, el excedente de pisos terminados sin vender alcanzará el millón y medio. El año pasado ya acabó con un stock cercano a 930.000 viviendas, según estimaciones de la tasadora.

Problemas con las hipotecas

Mientras, los problemas con el pago de las hipotecas continúan. Un informe del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliario (API) denuncia que más de la mitad de las hipotecas que fueron solicitadas por personas solventes durante 2008 fueron rechazadas por las entidades financieras.

El consejero de comunicación de API, Germán Navarro, aseguró que este dato asciende hasta el 80% en algunas zonas, como Levante. El motivo principal: la restricción en la concesión de créditos, motivada por las mayores exigencias de los bancos ante la subida de la morosidad.

Para evitar la paralización de la concesión de créditos, los agentes de la propiedad inmobiliaria pidieron ayer al Gobierno que financie una parte del importe de los préstamos hipotecarios que los bancos concedan a los nuevos compradores de vivienda, siempre y cuando adquieran el piso para uso propio o para su alquiler con una renta controlada.

Fuente: Público.

El precio de los pisos usados cae el 11% en el último año.

La nueva planificación estatal y autonómica de vivienda ha obligado al Ayuntamiento de Barcelona a modificar sus planes. Y lo ha hecho ampliando el plazo de finalización, de 2011 a 2016. En las próximas dos legislaturas el Consistorio prevé que en la ciudad se promuevan 28.500 pisos de protección oficial, de los cuales 4.500 saldrán de las reformas de barrios. Pero, además, el Ayuntamiento se propone proporcionar más de 100.000 ayudas para el alquiler y 120.000 para rehabilitaciones.

Este plan recoge las subvenciones que dan el Gobierno central y la Generalitat. El Consistorio requerirá 4.000 millones de euros para cumplir estos objetivos, para lo que cuenta con la asistencia de otras administraciones, por ejemplo, la renta básica de emancipación y las ayudas a la rehabilitación y al alquiler del Ejecutivo catalán. “La construcción de viviendas es sólo una parte del plan, que es el más integral y transversal que hemos tenido”, sostuvo el alcalde de Barcelona, Jordi Hereu.

El nuevo plan de vivienda incluirá la creación de programas sociales para los colectivos que tienen más dificultades para acceder a un piso. De acuerdo con el Consejo de Vivienda, habrá planes específicos para personas en riesgo de exclusión social, mujeres víctimas de la violencia machista, gente con discapacidades, jóvenes y ancianos. El delegado municipal de Vivienda, Antoni Sorolla, recordó que en los últimos tiempos se han producido cerca de 25.000 compraventas y 23.000 contratos de alquiler anuales en la capital catalana, aunque prevé que las transacciones desciendan por la crisis financiera e inmobiliaria.

De hecho, los precios de la vivienda usada en Barcelona siguen descendiendo. En el cuarto trimestre lo han hecho el 5%, el mayor experimentado en tres meses en la capital catalana. Pero además, descienden en todos los barrios por primera vez, según Comprarcasa, la red inmobiliaria de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Barcelona. Si se compara con diciembre del año pasado, el valor de la vivienda ha bajado el 11%. Si se añade la inflación, han caído alrededor del 13,5%. Y eso son precios de salida, es decir, que todavía se puede negociar con los agentes de la propiedad o los dueños del piso y obtener una rebaja mayor.

“El año termina y hemos tocado suelo. Pero lo hemos hecho en un mercado que no existe”. Así, gráficamente, se expresa el presidente de los API, Joan Ollé, que recuerda que hace apenas dos años, en plena euforia inmobiliaria, lo vendían prácticamente todo. “Las ventas han caído el 80% desde entonces. Pero parece que ahora nos mantenemos en ese nivel, que se traduce en no vender mucho, claro”, sostiene Ollé. Además, en el camino se han quedado el 50% de las empresas de intermediación. Algunas presentaron concursos, otras se fueron de España y otro grupo está cerrando tiendas.

Los precios han caído en el último año en todos los distritos de Barcelona. Los que más han acusado el descenso son Ciutat Vella (-18%) y la parte derecha del Eixample (-16%). En ambos casos los precios se sitúan por debajo de los 4.500 euros el metro cuadrado, algo insólito en los años de bonanza. Pero todavía hay precios mejores. En Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó el metro cuadrado ya vale menos de 4.000 euros.

Fuente: El País.

Muchos expertos llevaban meses asegurando que los datos que aparecen en las estadísticas no recogían las caídas que se veían en la calle. Pero ahora se les han unido los propios promotores inmobiliarios. Los mismos que antes aseguraban que los pisos nunca perderían valor critican ahora a los recopiladores de datos por excesivamente conservadores.

“Todo el mundo sabe que los precios de obra nueva bajan”, dijo el secretario general del G-14, la agrupación de las grandes promotoras al hacerse pública una estadística que cifraba la variación de los pisos nuevos en un alza del 5,4%.

“El precio de la vivienda nueva no bajará más porque ya lo ha hecho en varias ocasiones. Que nadie espere caídas del 30% o un 40% porque antes de eso se lo regalo al banco”, añadió el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, Guillermo Chicote.

Es verdad que tras estas frases se esconde la voluntad de convencer de que los precios no van a bajar más. Se trata de animar a aquellos posibles compradores que no se deciden por si la tendencia bajista continúa, con la esperanza de encontrar un chollo. Pero también lo es que las estadísticas reflejan con un cierto retraso lo que ocurre en la calle.

Luis Doncel y Lluis Pellicer ponen en El País un ejemplo perfecto: el de Fina Fonts
Lleva dos años sin poder vender su piso. En octubre de 2006 acudió a la empresa de intermediación Grupassa para deshacerse de sus 117 metros cuadrados, más 20 metros de terraza, ubicados en Barcelona, en el cruce entre la avenida de la Diagonal y la calle de Muntaner.

Hace dos años pedía por él 780.000 euros, a razón de 5.693 euros por metro. Un precio no muy alejado de la media de ese momento, de 5.412 euros por metro.

“La agencia nos ha dicho que si rebajamos recibiremos ofertas”, asegura. Y lo hizo hasta los 457.000 euros que pide ahora. Más de un 40% menos. Las rebajas acusadas ya son generales. Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Barcelona señalan caídas que este año llegan al 10% para la segunda mano. El presidente del consejo de los agentes de la propiedad de España, Santiago Baena, sube el porcentaje al 30%. “Muchos propietarios han intentado esperar sin bajar a ver si aparecía algún despistado, pero eso ya no se sostiene”, afirma.

El experto Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, defiende la existencia de distintas fuentes, porque unas complementan a las otras. “La nueva del INE es homologable con el resto de países europeos, pero sólo da un índice. En cambio, la del ministerio está bien porque da precios medios del metro cuadrado en cada provincia”, explica.

El INE irrumpió en el sector hace un par de meses al publicar su propia estadística. El ministerio dejó de ser así el único suministrador de datos oficiales, lo que despertó no pocas suspicacias entre los técnicos del departamento que dirige Beatriz Corredor, según señalan varias fuentes.

La estadística que elabora el ministerio con datos de los registradores es la más completa por ser la que más tasaciones realiza (casi 125.0000 en el último trimestre). El problema es que no refleja los precios de mercado, sino lo que dice el tasador. Este método minimiza las subidas desorbitadas de los años del boom, e infravalora las potenciales caídas.

Rodríguez cree que a medida que se vaya desinflando el exceso de demanda, el precio que piden los propietarios se irá acercando al que se cierre la operación, lo que beneficiará a la representatividad de las estadísticas.

Fuente: Periodista Digital.