Periódico del Sur Inmobiliario

El fin de la impunidad de los inquilinos parece estar más cerca. El pasado martes, el Boletín Oficial del Estado (BOE)publicó la ley que, según el Ministerio de Vivienda, «impulsará el alquiler y la eficiencia energética de los edificios». Y un mes después de ser publicada, el mismo día de Nochebuena (24 de diciembre) entrará en vigor.

Es una petición histórica de los propietarios de potenciales viviendas en alquiler que la administración les provea de más seguridad ante los impagos y más rapidez en los desahucios. Y este es el objetivo de la nueva ley, que modifica algunas partes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la Ley de Propiedad Horizontal. En esto cambiará cada una de ellas:

- Ley de Arrendamientos Urbanos. La nueva norma amplía los supuestos en los que el arrendador podrá no prorrogar el contrato de alquiler. Hasta ahora se podía no prorrogar el contrato si el propietario necesitaba ocupar la vivienda para uso propio, y ahora se añade que la necesita «para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial», según Vivienda. El Ministerio también puntualiza que «todas estas circunstancias deberán constar expresamente en el contrato de arrendamiento». La propia modificación de la ley prevé que si, pasados cinco meses del desalojo del inquilino, los familiares no han ocupado el piso, «el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años».

- Ley de Enjuiciamiento Civil. Quizás el punto más importante de la nueva normativa sobre alquiler. El Ministerio de Vivienda asegura que esta modificación «está encaminada a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos». Se habla de la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos de desahucio, que en la actualidad pueden durar más de un año. El Ministerio confía en que la rapidez de la aplicación de la ley «contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales o fianzas)». Un ejercicio de voluntarismo bastante acusado, pero que debe ponerse en práctica con algo que no está en manos de Vivienda, como es dotar a los juzgados de mayores efectivos para poder acometer con prontitud estas decisiones.

En definitiva, no será tan fácil aplicar la nueva ley dada la falta de efectivos policiales y judiciales para aplicarla. El Gobierno anunció a finales del año 2007 la constitución de diez juzgados de Primera Instancia especializados en desahucio. Dos años después, poco se sabe de estos juzgados, aunque la experiencia piloto se realizó en Murcia y con resultados satisfactorios. Deberán de ser muchas más si realmente se quiere hacer efectiva la ley.

El número de hipotecas constituídas sobre viviendas ascendió a 62.411 el pasado mes de septiembre, lo que supone una caída del 4,2% respecto a hace un año y un aumento del 18,9% sobre el mes de agosto, según la estadística de hipotecas publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con este dato, son ya 27 los meses consecutivos en los que baja en tasa interanual el número de viviendas hipotecadas, aunque este mes la disminución ha sido muy inferior a la de meses anteriores y ha bajado de los dos dígitos por segunda vez desde abril de 2008, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron un 9,4%.

Tras el descenso interanual de julio, que fue del 19,7%, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se redujo un 6,6% en agosto y un 4,2% en septiembre. En general, desde enero de 2008, las viviendas hipotecadas llevan experimentando caídas superiores al 20% con pocas excepciones (la de abril de 2008 y la de julio de 2009).

En tasa intermensual (septiembre sobre agosto), el número de viviendas con hipotecas subió un 18,9%, mientras que en el acumulado del año, la caída de las hipotecas constituídas sobre viviendas alcanza el 25,3%.

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas bajó un 12,3% en el noveno mes del año en relación a igual mes de 2008, hasta situarse en 117.250 euros, cifra superior en un 4,9% a la del pasado mes de agosto.

El capital prestado para este tipo de hipotecas superó los 7.317 millones de euros, con un descenso interanual del 16% y una subida mensual del 24,8%. Este capital cayó el 16% con respecto a septiembre de 2008 y sumó 7.318 millones de euros, mientras en el acumulado desde enero disminuyó el 37,6%.

El número de hipotecas sobre cualquier tipo de finca, tanto rústica como urbana, ascendió a 104.245 en septiembre, el 3,3% más que en el mismo mes del año anterior y el 22,8% más que en agosto de este año.

Para el total de hipotecas, el capital prestado sumó 13.587 millones de euros, un descenso del 14,3% interanual y del 28,6% en el año, aunque se incrementó el 18,6% respecto al mes anterior.

En septiembre las cajas de ahorro concedieron el 51,2% del total del capital prestado; los bancos, el 38,4%, y otras entidades financieras, el 10,4%.

El tipo de interés medio en septiembre fue del 4,20%, frente al 4,3% de agosto (lo que supone un recorte del 2,3%). En tasa interanual los tipos de interés se han reducido el 25,1%.

Por entidades, el tipo de interés medio de las cajas fue del 4,41% y el plazo medio de 21 años, en tanto que en los bancos el tipo de interés fue del 4,05% y el plazo medio de 20 años.

El 4,5% de las hipotecas utilizó un tipo de interés fijo y el 95,5% variable, y de éstos el euríbor fue el más utilizado ya que se aplicó en el 88,4% de los contratos.

Durante septiembre, 55.546 hipotecas cambiaron sus condiciones (el 41,5% más que un año antes), de las que 34.112 fueron viviendas (el 32,6% más).

Según la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 45.616 modificaciones con la misma entidad (el 62,2% más que en septiembre de 2008), 7.588 préstamos que variaron de entidad (el 20,2% más) y 2.342 hipotecas que cambiaron el titular del bien hipotecado (el 51,2 menos).

De las 55.546 hipotecas cuyas condiciones cambiaron en septiembre, el 40,6% se debió a modificaciones en los tipos de interés, tras lo cual el interés medio disminuyó 0,05 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 0,61 puntos en las de tipo variable.

En septiembre se cancelaron registralmente 40.656 hipotecas, lo que supone una caída interanual del 16% y en el caso de las constituidas sobre vivienda la bajada fue del 18,7%.

A partir de los cálculos hechos por la agencia Efe, tomando como referencia el plazo medio y el tipo de interés de las hipotecas en cajas de ahorro y el importe medio de hipotecas para vivienda, la cuota media mensual para estos préstamos fue de 714,31 euros, 49,17 euros menos que en agosto de este año.

Fuente : Diario Sur