Periódico del Sur Inmobiliario

Hay que reconocer que el Departamento del Tesoro de EEUU, además de tener mucho líquido para hacer inyecciones, no está carente de ingenio. Ante la crisis, y para evitar que los estadounidenses acaben engrosando las listas de morosos y marcados por un historial de crédito negativo (la valoración que otorgan los bancos sobre la solvencia y fiabilidad de una persona), han creado un ameno e informativo juego para el navegador: ‘Bad Credit Hotel’. O sea, el ‘Hotel del Historial Negativo de Crédito’… o de los líos.

El tétrico aspecto de este alojamiento y especialmente de su recepcionista es para pensarse una, dos y hasta tres veces si es el momento de pedir un crédito. Y, sobre todo, dónde hacerlo, lo que probablemente es su objetivo.

Cierto es que tiene información útil, pero poco detallada. Es más una página para adolescentes que un sitio para todos los públicos. ¿Qué pasa si se completa el juego? Pues que aparece una habitación de ensueño dentro del hotel. Algo es algo, porque de comprar una casa mejor ni hablamos…

Fuente: El Mundo.

El presidente de Asprima y único candidato a la presidencia de la patronal de los promotores (APCE), José Manuel Galindo, advirtió hoy de que la caída de las compraventas de viviendas en el mes de julio (26,3%), aunque ya es “bastante significativa”, podría verse incrementada en los próximos meses.

La razón es que “el dato no pondera lo que puede pasar con la vivienda nueva”, ya que “recoge solamente las operaciones ante notario, que son ventas que se han producido con anterioridad”. Así, el frenazo de las ventas de vivienda nueva no se reflejaría por el momento en toda su intensidad, según Galindo.

En declaraciones a la entrada de una jornada sobre ‘La financiación de la empresa inmobiliaria’, organizada por Asprima, Galindo aseguró que esta caída de las ventas “es la preocupación” de los promotores en estos momentos”, puesto que retrasa la necesaria absorción del ’stock’ de viviendas sin vender y paraliza su actividad.

Por ello, instó a “tomar medidas que pasen por el sector inmobiliario para que la economía se reactive”. “Estamos viendo en EE.UU. que de lo que se trata es de que se recupere el sector inmobiliario, de manera que de nuevo exista liquidez y movimientos en el sistema financiero”, recalcó.

En este sentido, tras calificar de “valientes” las iniciativas anticrisis que se están poniendo en marcha al otro del Atlántico, Galindo dejó caer que, aunque en España no hay hipotecas ’subprime’, “si se inyectara liquidez en el sistema financiero y eso tuviera también que ver con la dinamización del sector inmobiliario sería una de las medidas a tomar”.

A continuación, Galindo hizo un guiño al comisario europeo para Asuntos Económicos y Monetarios, Joaquín Almunia, quien recientemente acusó a los empresarios de querer “socializar las pérdidas después de haber privatizado los beneficios”, y aseguró que “no se trata de socializar las pérdidas” sino de inyectar liquidez en los productos que tengan más retorno a la economía y que “el retorno que puede tener la construcción es un aspecto importante”.

Ahora bien, el presidente de Asprima se mostró consciente de que “el problema” que plantean estas maniobras es la deuda que generan, por lo que consideró que el Gobierno lo que tiene que hacer es “valorar cuál es este equilibrio y cuáles son los beneficios que puede tener una inyección de liquidez en el sistema frente a un incremento de la deuda”.

En este punto, Galindo reconoció que “si se supiera cuanto dinero habría que inyectar la solución sería fácil”. “Todo tiene una contrapartida positiva y otra de coste. Se trata de intentar ver cual es este equilibrio”, apostilló.

Las tasadoras en el punto de mira

Por otro lado, y a la espera de que la Asamblea General de la APCE del próximo día 21 octubre le ratifique como nuevo presidente, Galindo aseguró que se encuentra trabajando con el que será su equipo para presentar un paquete de propuestas encaminadas a buscar soluciones en coordinación con el resto de los ‘actores de la novela’ y partiendo del reconocimiento de que tanto el ladrillo como el sistema financiero son dos sectores “vulnerables”.

En este punto y tras reiterar, como otras veces, la necesidad de incrementar el diálogo con las administraciones públicas y las entidades financieras, Galindo llamó la atención sobre el papel que han de desempeñar tanto los inversores como las tasadoras, especialmente éstas últimas.

“Ahora es muy importante la valoración de los activos porque tiene que ver con la valoración de los fondos propios”, señaló antes de añadir que, por ejemplo, sería conveniente que el suelo se valorase a partir de su “valor residual”.

Fuente: Periodista Digital.

La crisis inmobiliaria sigue sin dar tregua en España. Según las cifras publicadas por el INE, la venta de viviendas bajó un 26,3% en julio. En este mismo mes, la concesión de hipotecas disminuyó en un porcentaje aún mayor, un 33,2%. Su importe medio también registró caídas, por sexto mes consecutivo, del 6,38%.

Todos los indicadores publicados por el INE constatan la magnitud del ajuste que sufre el mercado inmobiliario en España. Uno de los más representativos, el de la venta de viviendas, presentó un descenso del 26,3%, al contabilizarse 46.467 operaciones en julio.

El mayor descenso, un 37,6%, se produjo en las de segunda mano, con 23.071 operaciones, mientras que las transacciones de inmuebles nuevos disminuyeron el 10,4%, hasta las 23.396.

Del total de ventas registradas en julio, las de vivienda libre (41.932 transacciones) descendieron el 27,2%, y las de vivienda protegida (4.535 operaciones) bajaron el 17,4%.

Por Comunidades Autónomas, Castilla-La Mancha y Extremadura fueron las que registraron el mayor número de compraventa de vivienda por cada 100.000 habitantes, con 192 y 187 operaciones cerradas, respectivamente.

Hipotecas
Este severo deterioro en el mercado inmobiliario se ha reflejado también en la actividad hipotecaria, en medio además de las dificultades generadas por las tensiones crediticias y de la escalada del euribor.

De acuerdo con las cifras del INE, en julio el capital prestado se redujo un 33,20% con respecto a hace un año, hasta los 10.244,8 millones de euros.

Esta caída es consecuencia tanto del freno en el importe medio como en el número de hipotecas. El número de viviendas hipotecadas retrocedió un 28,66%, hasta las 72.968, y el importe medio bajó un 6,38%, a 140.402 euros.

Fuente: Expansión.

El euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, ha retomado su escalada alcista en septiembre, y encarecerá la letra de la hipoteca en 58 euros al mes y 700 euros al año para un préstamo medio de 150.000 euros a 25 años.

A falta de dos días hábiles para que acabe el mes, la tasa mensual del indicador se encuentra en el 5,374%, con lo que retoma la tendencia alcista que abandonó en agosto.

Aunque el euribor se dio un respiro el pasado viernes y situó su tasa diaria en el 5,471%, aceleró su escalada alcista en las jornadas previas al marcar cuatro máximos históricos diarios consecutivos en la semana. Su récord diario data del pasado jueves, cuando se elevó al 5,484%.

Los analistas consultados explican los movimientos del indicador tanto por los elevados tipos de interés en la zona euro, actualmente en el 4,25%, como por la crisis de liquidez, que acentúa los recelos de los bancos a prestarse dinero entre sí.

El indicador se encuentra en niveles máximos desde la quiebra del hasta hace poco cuarto banco de inversión de Estados Unidos, Lehman Brothers, y es previsible que no descienda hasta que el sistema financiero recupere su confianza, a lo que contribuiría la aprobación del plan de rescate financiero del Gobierno de Bush.

Superando barreras

Aunque el indicador rompiera en agosto la tendencia alcista de los últimos cinco meses, continuó en niveles máximos por tercer mes consecutivo, ya que en junio superó la barrera más alta marcada hasta ahora en agosto del año 2000 (5,248%), al cerrar en el 5,361%, y en julio en el 5,393%.

El Gobierno español ha pedido en diversas ocasiones al Banco Central Europeo (BCE) que flexibilice su política monetaria y baje los tipos de interés oficiales para paliar los efectos de la crisis en España y facilitar el pago de las hipotecas.

El vicepresidente económico, Pedro Solbes, reconoce que la subida de la morosidad en España es “realmente preocupante”, aunque recordó la necesidad de inscribirla en el contexto actual, ya que la tasa está repuntando en todo el mundo, con un impago de más del 5% en EE.UU.

Por su parte, el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, considera que la subida de la morosidad “aún está lejos de alcanzar niveles alarmantes”, aunque realiza un llamamiento a las entidades financieras para que sigan adoptando medidas para afrontar el cada vez más complicado escenario financiero.

Aumento de la morosidad

Según la Asociación Hipotecaria de España (AHE), la morosidad de los hogares seguirá creciendo hasta mediados de 2009, y afectará especialmente a los préstamos contratados entre 2003 y 2006, si el BCE no baja el precio del dinero.

La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito a particulares y empresas subió en julio hasta el 2,15%, la tasa más alta desde septiembre de 1998, cuando se situó en el 2,17%.

Fuente: Periodista Digital.

La crisis inmobiliaria que sufren los principales mercados desarrollados resalta el atractivo inversor en los países del BRIC (Brasil, Rusia, India y China). Estos cuatro países, junto a Polonia y México, aparecen entre los favoritos de Morgan Stanley para la inversión inmobiliaria.

Los mercados inmobiliarios podrían ser una vía “efectiva” de aprovechar el potencial que presentan los paíes emergentes. Así lo considera Morgan Stanley en un informe sobre los mercados inmobiliarios de los países emergentes.

La lista final de destinos favoritos para la inversión está integrada por seis países. Incluye a los cuatro miembros del popular BRIC (Brasil, Rusia, India y China), a los que se suman México y Polonia.

Los analistas del banco estadounidense no obvian que estas inversiones “no están exentas de riesgo”, pero añaden a continuación que “las oportunidades son enormes y, en nuestra opinión, continuarán aumentando en el largo plazo”.

Fuente: Expansión.

La merma de ingresos autonómicos está siendo de tal magnitud que algunas regiones han optado por cerrar sus certificaciones de obra en septiembre, lo que significa que las constructoras no cobrarán hasta 2009 por los trabajos realizados a partir de ahora.

La parálisis que vive el mercado inmobiliario no sólo afecta a las cuentas de resultados de las promotoras, también a las arcas públicas y de qué manera. La mayor preocupación de las constructoras ahora es evitar tener que parar numerosas obras por el retraso en los pagos que están detectando en algunas comunidades autónomas. Fuentes del sector explican que como los ingresos autonómicos han sido mucho menores de lo presupuestado, algunos gobiernos autonómicos han decidido no certificar más obras desde el mes de septiembre. ‘No es un fenómeno aislado, está empezando a ocurrir en algunos territorios, son ya varias las comunidades que lo hacen, entre ellas Cataluña y tememos el efecto contagio’, aseguran los fabricantes de materiales de construcción. La Generalitat catalana y otras regiones consultadas como Madrid lo niegan. La certificación es el documento que recibe el contratista como garantía de cobro de una obra y las administraciones suelen emitirlos cada mes. Con ese escrito, la empresa puede acudir al banco y obtener un adelanto del dinero, ya que aunque con retraso, tiene la certeza de que cobrará.

El problema es cuando no se emiten las certificaciones de obra. ‘Si la constructora en primera instancia no sabe cuándo va a cobrar, ésta demorará a su vez el pago a proveedores y empresas subcontratadas, por lo que el efecto en cadena es muy peligroso y puede desembocar en la paralización de los trabajos’, aseguran desde una de las principales patronales de la construcción.

‘En otras circunstancias, aunque no tuvieras la certificación de obra, si el banco sabe que trabajas para un organismo público, solía facilitar la financiación a través de pólizas de crédito y caución u otros mecanismos; ahora la falta de liquidez no permite esa salvaguarda’, recuerdan en una empresa de suministros. Lo peor, según todas las fuentes consultadas, es que entretanto la licitación pública del Gobierno central disminuyó un 37% hasta agosto y continúan aumentando los plazos medios de pago. Así, los fabricantes de materiales de construcción denuncian que las grandes constructoras cobran en un plazo medio de 141 días, cuando hace un año el promedio era de 89 (la ley para la administración pública establece 60 días). Eso se traduce en mayores demoras de éstas con sus suministradores, a quienes pagan al cabo de 229 días, cuando hace sólo unos meses eran 211. ‘Un retraso superior a los 180 días quiere decir que se compromete la mitad de la facturación de todo un año, por lo que la deuda pendiente actual a los fabricantes de materiales podría ascender a 40.000 millones de euros’, señalan desde el sector. Por todo ello, las empresas reclaman al Gobierno medidas que garanticen la liquidez, imprescindible para poder mantener su actividad.

El panorama para el próximo año es aún más descorazonador. Nadie se atreve a aventurar el fin de la crisis financiera y administraciones como el Ayuntamiento de Madrid han paralizado sus inversiones hasta conocer con qué fondos públicos contarán en 2009.

Fuente: Cinco Días.

Sopesar la compra de un piso en las actuales condiciones que presenta el mercado puede resultar, cuanto menos, un atrevimiento. Con el repunte continuado del euribor, ya instalado en una media del 5,361%, y unas entidades dispuestas a mirar con lupa a quien ose acercarse por sus dominios, la decisión se torna complicada.

Subraya Verónica Rodríguez en El Economista que no hay que olvidar que los expertos auguran una coyuntura complicada que se prolongará, al menos, los próximos dos años. Y las consecuencias no se están haciendo esperar.

El repunte del euribor en los últimos meses ya supone un encarecimiento de las hipotecas de hasta el 35% para los préstamos firmados desde el 2002. Este incremento, debido al alza de los tipos, se produce a pesar de que el importe medio de las hipotecas ha descendido el 3,5% en relación con 2007, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En general, los préstamos contratados entre 1998 y el 2007 soportan ya un coste de amortización superior al que tenían en el momento de la firma de la hipoteca, con incrementos anuales que pueden superar los 2.500 euros.
Las entidades modifican sus ofertas

Así las cosas ¿qué escenario se le presenta a los que están dispuestos a embarcarse en la compra de un inmueble en estos momentos?

El empeoramiento de las condiciones de las hipotecas estos últimos meses se traduce tanto en un aumento de los tipos de interés del periodo inicial como en un alza de los diferenciales sobre el euribor para el resto de años del préstamo, dicen los expertos.

Por otro lado, también se da la circunstancia de la considerable reducción de ofertas hipotecarias que financien más allá de un 80% del valor de tasación de la vivienda.

Del lado comercial, una de las consecuencias más inmediatas, es que varias entidades ya han introducido modificaciones en sus ofertas. Un informe de Bankimia revela el incremento al alza en los tipos fijos de varios préstamos. Y ponemos sólo dos ejemplos de los muchos que cita. Caixa Girona ha elevado el tipo de interés fijo de su Fixa Bonificada, de un 5,35% a un 5,6%.

Y Bankinter ha incrementado el de sus hipotecas Sin y Variable, tanto el fijo inicial para el primer año, que sube de un 5,5% a un 6,15%, como el diferencial sobre el euribor para el resto del plazo que aumenta del 0,45 al 0,7%.

Fuente: Periodista Digital.

CB Richard Ellis y Banesto sacan a subasta en Internet 190 pisos por toda España con descuentos de entre el 13% y el 32% y financiación preferente de hasta el 100%.

La parálisis que atenaza al mercado de compraventa de vivienda en España requiere de fórmulas imaginativas de dinamización. Esta reflexión, convertida en necesidad, ha llevado a CB Richard Ellis (CBRE) y a Banesto a sumar fuerzas y lanzar a  subasta 190 viviendas de obra nueva por un importe conjunto superior a los 50 millones de euros. Cada una de estas viviendas se subastarán en unas ventajosas condiciones de precio y financiación, explicó ayer el director de Nuevos Canales de CBRE, Emilio Mirave.

Las viviendas, que saldrán al mercado con unos descuentos  de entre el 13% y el 32% en los precios de salida, forman parte de promociones ubicadas en Madrid, Levante, Aragón, Cataluña y Andalucía. El plazo de la subasta se extenderá desde el 25 de septiembre al 6 de noviembre.

Financiación
El hecho diferencial de esta subasta respecto a las tres anteriores organizadas por la consultora inmobiliaria es que lleva atada la financiación de hasta el 100% del precio de la vivienda con un plazo de amortización de hasta 40 años.

El préstamo hipotecario de Banesto se otorgará con un tipo de interés de euribor sin diferencial durante los dos primeros años y euribor más 0,35% durante el resto de la vida del préstamo. El precio medio de las viviendas subastadas ronda los 200.000 euros.
El objetivo de esta vía de comercialización es “consolidar  las subastas como un vehículo capaz de potenciar el flujo de activos inmobiliarios que, por el actual  ciclo del mercado, se ha ralentizado”, indicó Miravet.

Esta es la cuarta puja online que tiene lugar desde que CBRE abriera su plataforma de subastas el pasado mayo. La página www.tusubastacbre.com será el canal que acogerá la subasta y  donde se llevará a cabo la puja para adquirir las viviendas.

Según el representante de la consultora inmobiliaria, el descuento medio de estas viviendas es del 23%, respecto al precio de salida, “en torno a la máxima rebaja que puede realizar un promotor sin tener que aportar capital adicional a la entidad financiera”. CBRE dice que la subasta se realiza con niveles de precios de 2005. Para la puja, se solicita una fianza del 1% del valor del inmueble.

Fuente: Expansión.

Viviendas con descuentos de hasta un 20% con una hipoteca que financia la compra el 100% hasta 40 años de plazo y sin diferencial del Euribor en los dos primeros años. ¿Cómo no picar en este anzuelo? Se lo anticipo: no se esfuercen en buscar una hipoteca mejor, porque en los tiempos que corren no existe.

Son las subastas de vivienda, obras de ingeniería molecular para intentar sacar al mercado el stock de inmuebles que tiene con los nervios de punta a más de uno. La última es la que ha presentado, ayer mismo, la consultora Richard Ellis. Un total de 190 viviendas serán subastadas la próxima semana con Banesto abriendo el grifo de la financiación con las condiciones narradas en el párrafo anterior. La compañía subastadora va a poner en el mercado un volumen total de 50 millones euros con un precio medio de 200.000 euros por unidad en los precios de salida.

De primeras, lo de Banesto parece un acto altruista. Pero no es para tanto, ni mucho menos. De saque, los inmuebles que forman los lotes son promociones completas que no encuentran salida en el mercado. Pequeñas promociones en zonas costeras o en las periferias de las ciudades, que en el futuro serán todas de Banesto si una subasta no lo remedia.

El banco financió la construcción de todas las viviendas que se van a subastar. De ahí, las excelentes condiciones de la hipoteca a la que tendrán que acogerse los futuros compradores, si los hay. He aquí una prueba más de que la banca española tiene un problema de grandes dimensiones: un excedente de vivienda financiada que no sabe cómo colocar en un mercado paralizado por la escasez de crédito -las propias instituciones financieras han dejado de permitir a los compradores de las promociones que han financiado que se subrogen con ellos la hipoteca- y por unos precios que todavía no se han adaptado al nuevo escenario.

¿Es la subasta una solución? Por los precedentes, el atractivo es limitado, empezando por los precios de salida y terminando por los de adjudicación. En el pasado Salon Inmobiliario (SIMA) se anunció a bombo y platillo la subasta de pisos a la baja por la compañía Tulipp. El eslogan era conseguir hasta un 30% de descuento. El resultado es que de las 216 ofertadas sólo se vendieron 22 y a inversores, no a particulares.

Fuente: Finanzas.

El número de viviendas protegidas (VPO) iniciadas terminará 2008 con un desplome del 51,17% frente a las que se comenzaron el año pasado, una caída superior incluso a la de la vivienda libre, que «sólo» se reducirá un 32,7%. Con esta bajada, la importancia de la VPO en el total de viviendas iniciadas disminuirá de un 13,6% a un 10,7%.

De esta forma, una de las grandes apuestas del Gobierno y las comunidades autónomas para reactivar la construcción residencial muestra no estar por la labor de coger el relevo. El principal motivo, según Patricio Sánchez, experto del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), es que «no existe suelo a un precio adecuado para que un promotor pueda hacer una vivienda, porque la Administración no lo pone a disposición». Con respecto a las previsiones de viviendas terminadas para 2009, José Antonio Pérez, experto inmobiliario del IPE, aseguró que «no sabemos dónde está el fondo pero firmaríamos 300.000 viviendas finalizadas en 2009» -en 2007 se llegó a las 650.000-.

Las compraventas caen un 25%

Por otra parte, ayer también se publicaron los datos de compraventa de viviendas del segundo trimestre de 2008, periodo en el que se vendieron 155.861 viviendas, un 31,5% menos que en el segundo trimestre de 2007 y la cifra más baja desde que se iniciaron las estadísticas del Ministerio de Vivienda en 2004.

Frente al mayor número de transacciones de viviendas de segunda mano que se daban (y con diferencia) hasta el segundo trimestre de 2007, la tendencia ahora es distinta y dominan las compras de vivienda nueva -que disminuyeron un 13%- mientras que la compraventas de segunda mano se han desplomado un 47%.

Precisamente desde el IPE se insistió en la importancia que tendrá esta parálisis para las arcas públicas, que reducirán en 2008 un 41% los impuestos que reciban por actividades inmobiliarias.

Fuente: ABC.